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交大经济金融学院冯涛:西安楼市还有很大成长空间

发布时间:2014-09-19

全国各大城市楼市为何会相继取消限购,限购的政策在将来是否会有波动,取消限购后的西安楼市能否迅速回暖,带着这些问题,记者专访了西安交通大学经济与金融学院冯涛教授。

记者:您如何看待这一次西安市解除限购令?

冯 涛:取消限购的大背景我想是众人皆知的。一方面全国经济有下滑趋势,政府的压力越来越大,但同时大规模的刺激性政策又不可能推出,寻常政策解决问题好像也 很难。在这种情况下,调整房产政策就是势在必行的事。在各地政府看来,对经济最直接的、最有效地推动还是房地产,无论是从土地财政收入、税收来源还是房地 产对经济的带动效应来讲。所以在一系列的解禁放权当中,各地政府率先由房地产做切入口,来调整地方经济。

再有,市场经济一个非常重要的特征 就是尊重消费者的自由选择权。政府若要调控可以通过其他手段,比如担心投机可以增加交易环节的税收,但选择限购就是剥夺了消费者的选择权力。若要合理调节 房产市场,政府可以通过其他方式,比如调整货币政策,市民在购买第一套住房时可以从银行取得贷款,但购买第二套、第三套时就要拿自己的钱去买,自己去承担 房地产市场的风险,同时也不会造成银行信贷方面的风险。

还有一点,这一次不是由国务院统一部署调整,而是各地自己决定的。从促进经济健康发展的角度,我认为是一件好事。

记者:取消限购的政策在未来是否会有波动?

冯涛:我个人认为,重回限购时代应该不可能了。这一届中央政府一直强调要发挥市场在资源配置中的决定性作用,而限购政策本身与市场经济的原则也是背道而驰的。另外,即便不限购,随着房地产市场各项政策包括税收、货币政策等的完善,限购政策本身也已经不再具有适用性了。

记者:作为比限购影响更大的限贷,是否也会松动?

冯 涛:现在的大趋势就是要把房地产完全交给市场,也就是交给银行和消费者决定。银行对于房地产发展的形势会做出自己的判断,包括分析房产市场的价格走势、供 求关系等因素。从某种角度说,限制信贷政策与限购政策一样,也有不合理之处,还是政府对于市场自发选择的一种干预。在未来,这部分权限也应该下放给银行, 让银行自己去决定。

记者:您认为当下及今后西安的房地产是一种什么样的市场格局?取消限购后西安会不会出现房产泡沫?

冯 涛:我认为会是一种刚性需求和改善性需求并重、平稳发展的格局。一方面,西安正在建设国际化大都市,但目前市区人口加起来只有800多万,按照1000万 的人口发展规划,还有很大的城市成长空间,所以未来刚性需求在量上还是会增长的。另一方面,现有人口的改善性需求也会逐步增加。

从长远上来 说,西安房地产市场的发展还是比较平稳的,这是由这座城市的定位决定的。目前西安的房价基本还维持在7000元左右的水平,放在全国的大背景下还谈不上价 格虚涨或是泡沫化严重。近几年,一些城市房产行业出现严重的泡沫化问题,主要是由于城市房地产的发展程度与城市的产业发展进程不相匹配造成的。一些三线城 市,没有工厂也没有工人,创造不了新的就业岗位,一时之间吸纳不了新入城的人口。在这种情况下,有些集团或者地方政府却到处搞房地产开发,使得当地的产业 成长速度根本跟不上房产的发展速度,造成了泡沫化的问题。西安不一样,经济势头很好,有增长的潜力,发展空间也很大,因此不会出现严重的房产泡沫问题。